9 декабря в администрации города состоялся круглый стол «О развитии застроенных территорий в Орле и внесении изменений в Правила землепользования и застройки».
Председатель совета директоров компании «Зенит» Юрий Волков рассказал о своем взгляде на развитие строительной отрасли в областном центре.
– Юрий Семенович, что вы предлагаете?
– Установить в ПЗЗ для застроенных и реконструируемых территорий максимальный процент для многоквартирных домов любой этажности – 27%. При этом должны быть учтены все элементы благоустройства двора: площадки, гостевые стоянки и прочее. Также должны быть соблюдены нормы по квартальному озеленению. Я полагаю, что принятые в 2008 году проценты были предусмотрены для освоения свободных городских земель. Каких-либо трудностей для строителей они в этом случае не создают. В то же время этот параметр делает «непроходным» строительство на застроенных территориях. Что, собственно, мы и наблюдаем сегодня в центре Орла – строительство практически остановилось. Виновата здесь не только сложная экономическая ситуация. Застройщики не могут сносить старые дома и нести громадные расходы по переселению жильцов. Не могут, потому что проекты не окупаются. Жилой фонд, тем временем, ветшает. Я считаю, что наши предложения окажут положительное влияние на развитие строительства в Орле. Будут они приняты или нет – вопрос другой. Мы, строители, – народ законопослушный и будем работать по установленным правилам, – если сможем «вытянуть» проекты по затратам. При другом раскладе придется осваивать места, свободные от застройки, уходить «в поля», на окраины. Так проще и спокойнее. Повторюсь: мы всего лишь даем свои ответы на заданные вопросы и не собираемся «продавливать решение». Кстати, федеральные строительные правила различают процент для свободных территорий и реконструируемых участков. Поэтому вносить ясность в ПЗЗ придется в любом случае.
– А, может, и не надо трогать центр города?
– Никто не против памяти. С другой стороны, если мы весь город будем считать историческим, тогда никогда не сделаем его достойным истории. Если объявить всю территорию исторической, то можно дойти до разрухи. Здесь надо определиться: что можно трогать, а что нет. У нас часто путают понятия: «исторический центр», «центр города», «малоэтажная застройка». Применяются единые трафареты к абсолютно разным участкам. Согласитесь, частный сектор не всегда можно считать исторической ценностью. Как можно сравнивать улицы Ленина и, например, Старо-Московскую или Маяковского, Михалицына? А почему, например, нельзя построить высокий дом на относительно отдаленном участке? С другой стороны, современный город не состоит из одних высоток – архитектура должна быть разной. На мой взгляд, необходимо определить заповедные улицы и кварталы, сделать их зонирование по этажности и закрепить все это генеральным планом, который, кстати, тоже нужно дорабатывать. А потом эти объекты бережно хранить или восстанавливать. По другим спорным участкам в центре необходимо ввести «ручной режим» управления и там регулировать этажность. Антикоррупционные механизмы помогут обеспечить прозрачность решений.
Здесь важно понимать, что ПЗЗ, муниципальные нормативы – это не конституция, которая незыблема, а всего лишь набор инструментов для реализации архитектурной философии города, которую формируют власть и общество. Времена меняются, появляются новые задачи – под них подбирают инструменты. Архитекторы, застройщики, в свою очередь, выполняют социальный заказ. Главное, чтобы город при этом проводил четкую и ясную градостроительную политику.
– Судя по высказываниям на круглом столе, орловские строители не горят желанием связываться с подземными парковками.
– Строить паркинги под домами дорого. Одно место на стоянке под землей стоит от 500 тысяч рублей. Для сравнения: простенькую машину «на ходу» можно купить за 50 тысяч. Сегодня за подземную стоянку орловцы платить не готовы. Ее обустройство ведет к удорожанию проекта, повышению цен на жилье. Мы разве к этому стремимся?
Вопрос строительства парковок нужно выводить на другой уровень обсуждения. Он позволит выстроить цивилизованное парковочное пространство. Вряд ли им можно назвать забитые автомобилями дворы. При этом нельзя расширять границы стоянок бесконечно. Спросите у жильцов нижних этажей: чем они дышат по утрам, когда их соседи прогревают двигатели? А за детей, бегающих вокруг машин, они спокойны? Я уверен: достаточно скоро мы придем к возведению больших надземных многоуровневых паркингов. По такому пути идет весь мир. Муниципалитет либо их построит сам, либо создаст условия для инвесторов, которые смогут это сделать. Но это уже предмет другого разговора.
История вопроса
В 2008 году городской Совет народных депутатов утвердил Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Орла. Документ содержит понятие «процент застройки земельного участка». Это соотношение площади застройки к площади земельного участка. Процент зависит от количества этажей здания. Например, для пятиэтажек установлен процент – 27. 16-этажный дом может занимать 13% от площади земельного участка. При увеличении «пятна» под зданием ПЗЗ предписывают проводить слушания с участием общественности.
Поработав по принятым Правилам, проектировщики и застройщики поняли, что утвержденные цифры затрудняют строительство в областном центре.
В 2014 году администрация Орла провела публичные слушания, на которых было предложено допустить возведение многоквартирных жилых домов до 18 этажей, не превышая коэффициент 27%, – при соблюдении федеральных требований по благоустройству прилегающей территории.
Вопрос был рассмотрен на заседании профильного комитета горсовета прошлого созыва. Но дальше дело не пошло. Сегодня городские власти решили вернуться к теме.
«Орловская городская газета» №49 (18.12.2015) Борис ИЗМАЛКОВ
Фото группы ВК «Беспилотники | Аэросъемка в Орле»
