Орловская область. 24.08.2013. «Вечерний Орел» - 1 июля 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».
Данный закон вносит существенные изменения в порядок выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых ими объектов недвижимости, являющихся государственной или муниципальной собственностью.
1. Увеличен срок, в течение которого можно воспользоваться правом выкупа, до 1 июля 2015 года.
2. Изменен порядок расчета срока аренды, дающего право на выкуп объекта недвижимости.
Ранее действовавшая редакция Федерального закона №159-ФЗ предполагала, что правом выкупа могут воспользоваться предприниматели, которые арендовали имущество в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона (таким днем было 05 августа 2008 года).
Таким образом, право выкупа действовало только в отношении тех объектов, срок аренды которых начался 05 августа 2006 года или ранее. Это, что довольно естественно, не давало права выкупа, в частности, тем предпринимателям, которые заключили договоры аренды уже после вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ. Иными словами, невозможно было специально получить в аренду какой-либо привлекательный объект, а потом просто выкупить его.
В соответствии с принятыми поправками воспользоваться правом выкупа недвижимости могут арендаторы, во владении или пользовании которых имущество по состоянию на 01 июля 2013 года находится непрерывно в течение двух и более лет. То есть срок аренды должен был начаться не позднее 01 июля 2011 года.
Необходимо отметить, что это изменение не касается объектов, включенных в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и/или в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
3. Предусмотрена возможность выкупа «невыкупаемого» имущества.
Для этого необходимо соблюдение двух условий:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01 сентября 2012 года находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (то есть, срок аренды должен начаться не позднее 01 сентября 2007 года);
2) арендуемое имущество включено перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
4. Сняты ограничения по площади выкупаемого объекта.
Предыдущая редакция Федерального закона №159-ФЗ предусматривала возможность выкупа объектов, площадь которых не превышала установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения.
С 01 июля 2013 года ограничения по площади выкупаемого объекта полностью сняты.
5. Уточнены предельные значения рассрочки платежа.
Федеральный закон №159-ФЗ предусматривал возможность оплаты имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в рассрочку. Право на установление срока рассрочки оплаты такого имущества законодатель предоставил субъектам Российской Федерации.
Если же субъект Российской Федерации не воспользовался своим правом на установление такого срока, то соответствующие полномочия имелись у Правительства РФ.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.12.2008 № 961 предельный срок рассрочки оплаты составлял три года.
Теперь же законодатель напрямую в новой редакции Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрел, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, применяется срок, равный трем годам.
6. Предусмотрена возможность оспаривания размера рыночной стоимости выкупаемого объекта.
Нормами прежней редакции Федерального закона №159-ФЗ был было предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства обязан подписать договор купли-продажи арендуемого имущества в течение тридцати дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора. По истечении указанного срока арендатор утрачивал преимущественное право на выкуп объекта.
Новая редакция закона прямо предусматривает возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Более того, теперь закон предусматривает приостановление течения тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Такая новелла позволит арендатору смелее подходить к вопросу об оспаривании оценки объекта, не боясь утратить преимущественное право выкупа даже в случае проигрыша в суде.
7. Предоставлена возможность повторного обращения с заявлением о выкупе.
Новая редакция закона предусматривает возможность повторного обращения арендатора с заявлением о выкупе арендуемого им имущества даже в том случае, если ранее ему было отказано в выкупе по причине несоответствия срока аренды объекта и (или) предельного значения площади арендуемого объекта.
Таким образом, воспользоваться новеллами законодательства о выкупе смогут и те арендаторы, которые ранее уже обращались в государственные или муниципальные органы с отрицательным результатом.
Кроме того, для объектов недвижимости, находящихся в процессе приватизации (реализации) на 01 июля 2013 года, предусмотрена необходимость соблюдения государственными, муниципальными органами и унитарными предприятиями преимущественного права арендаторов таких объектов, исходя из положений Федерального закона №159-ФЗ в новой редакции. Исключение из этих правил делается только, если на 01 июля 2013 года уже опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.
Необходимо отметить, что указанная категория объектов (в отношении которых на 01 июля 2013 года уже опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием) вообще выводится из сферы действия Федерального закона №159-ФЗ.
В целом, комментируемый закон дает представителям малого и среднего бизнеса большие возможности в части выкупа арендуемых ими объектов недвижимости, что должно привести к увеличению числа обращений с заявлениями о реализации преимущественного права выкупа.
Прокурор Заводского района Орла О. А. Ашихмин
